L'A. annota adesivamente Cass. n. 2477/1998 che ha confermato la prevalente giurisprudenza di merito sull'automaticità dell'applicazione de iure della proroga legale biennale prevista dall'art. 11, comma 2 bis della l. 359 del 1992, indipendentemente dalle trattative per la stipulazione di un nuovo contratto con patto in deroga e per la semplice constatazione della mancata conclusione di un nuovo accordo, alla luce della sua ratio di assicurare, per gli immobili adibiti ad uso abitativo, il graduale passaggio dal canone amministrato a quello libero.
Le locazioni di immobili a uso abitativo sono imponibili ai fini IVA se hanno per oggetto fabbricati costruiti dallo stesso locatore «per la vendita». L'Amministrazione finanziaria tende a svalutare tale specificazione, ritetendo che la locazione sconti il tributo per il solo fatto che il concedente sia l'impresa costruttrice. Nel caso di locazione da parte del mandatario senza rappresentanza, la provvigione è esclusa da IVA anche se il mandato è conferito da un privato.
Allineandosi al prevalente indirizzo della giurisprudenza di legittimità, l'Agenzia delle entrate precisa che il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico ed artistico deve essere in ogni caso determinato mediante l'applicazione della minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato l'immobile, indipendentemente dalla eventuale locazione del bene ad un canone superiore: la disciplina agevolativa non è applicabile però agli immobili che non sono classificati come fabbricati ad uso abitativo. Nessun rimborso in vista, quindi, nel caso di unità immobiliari vincolate, quali, ad esempio, i fabbricati concessi in locazione e classificati catastalmente come negozio, magazzino, laboratorio, ufficio o immobile a destinazione speciale.
I principi enunciati dalla Corte di giustizia UE spiegano effetto anche nei confronti dei soggetti d'imposta italiani, che potranno mettere in discussione l'indetraibilità dell'IVA sugli acquisti di immobili ad uso abitativo destinati all'esercizio della propria attività. Non convince del tutto, però, il limite posto dalla Corte alla detraibilità dell'IVA in misura eccedente la quota di comproprietà.
L'Agenzia delle entrate offre al mondo del leasing una via d'uscita dal rischio di "cumulo" fra l'indetraibilità "oggettiva" dell'IVA pagata sull'acquisto di immobili ad uso abitativo e quella "soggettiva" (riduzione del "pro rata" di detraibilità) derivante dalla concessione degli stessi in locazione finanziaria. La soluzione - che smentisce i sostenitori dell'imponibilità "tout court" del leasing relativo ai suddetti immobili - passa attraverso il riconoscimento della qualifica di "immobiliari di compravendita" alle società di leasing che operano prevalentemente in campo immobiliare. Ne deriva che le società in questione, per un verso, sono tenute ad applicare l'imposta sul leasing di immobili ad uso abitativo, per altro verso, sfuggono ai menzionati limiti di detrazione.
In particolare, è stata prevista un'imposizione sostitutiva sui redditi derivanti da plusvalenze originate da cessioni immobiliari e la possibilità che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in caso di cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze sia costituita dal "valore catastale" e non più dal corrispettivo pattuito.
Regime IVA del leasing di immobili ad uso abitativo
Risoluzione del contratto per inadempimento e locazione immobiliare per uso non abitativo
Dopo aver trattato la questione dell'applicabilità della predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento del conduttore ai contratti di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, si sofferma sugli effetti della sanatoria della morosità, intervenuta successivamente all'intimazione di sfratto per morosità, sulla valutazione dell'importanza dell'inadempimento.
L'A. passa in rassegna ed esamina i seguenti atti normativi: d.l. 1 febbraio 2006, n. 23 recante "Misure urgenti per i conduttori di immobili in condizioni di particolare disagio abitativo, conseguente a provvedimenti esecutivi di rilascio in determinati comuni"; l. 27 gennaio 2006, n. 22 recante "Disposizioni urgenti per l'esercizio domiciliare del voto per taluni elettori"; l. 16 gennaio 2005, n. 18 sul "Riordino del Consiglio universitario nazionale"; l. 9 gennaio 2006, n. 7 recante "Disposizioni concernenti la prevenzione e il divieto delle pratiche di mutilazione genitale femminile"; l. 5 dicembre 2005, n. 251 recante modifiche al codice penale in materia di attenuanti generiche, di recidiva, di giudizio di comparazione delle circostanze di reato per i recidivi, di usura e di prescrizione.
L'A. passa in rassegna ed esamina i seguenti atti normativi: d.l. 9 ottobre 2006, n. 263 recante "Misure straordinarie per fronteggiare l'emergenza nel settore dei rifiuti nella regione Campania"; d.l. 3 ottobre 2006, n. 262 recante "disposizioni urgenti in materia tributaria e finanziaria"; d.l. 29 settembre 2006, n. 261 recante "Interventi urgenti per la riduzione del disagio abitativo in favore di particolari categorie sociali"; d.lg. 25 luglio 2006, n. 257 in tema di esposizione dei lavoratori all'amianto; d.p.r. 18 luglio 2006, n. 254 recante il codice delle assicurazioni private.
E' stato mantenuto un regime differenziato tra gli immobili ad uso strumentale e quelli ad uso abitativo, è stato introdotto un regime iva opzionale per le operazioni relative agli immobili strumentali, è stato sostanzialmente equiparato il trattamento del leasing immobiliare con quello della locazione commerciale di immobili, è stata introdotta una clausola antielusiva per gli affitti di aziende. Da ultimo, è stato previsto un articolato meccanismo di rettifica della detrazione afferente agli acquisti degli immobili interessati dalla riforma.
Nell'atto di divisione di beni immobili il conguaglio esposto, se relativo ad immobile abitativo e pertinenze, permette di invocare il prezzo-valore, ma si ritiene che per la determinazione dello stesso si debba fare riferimento al valore venale complessivo di tutti i beni, e solo per la parte di conguaglio relativa all'abitazione si possa applicare il criterio tabellare.
La vendita del singolo vano abitativo
La finalità del presente scritto è quella di rispondere all'interrogativo se sia possibile vendere un singolo vano abitativo ed a quali condizioni. In base ad un'analisi della varie ipotesi che, in concreto, possono verificarsi, deve rispondersi positivamente al quesito, sebbene subordinatamente al fatto che vengano rispettate tutte le norme igienico-urbanistiche.
Recesso convenzionale del conduttore di immobili urbani ad uso non abitativo e termine di preavviso
Con riferimento alla clausola del contratto di locazione di immobili urbani destinati ad uso diverso da quello abitativo che consenta al conduttore di recedere in ogni tempo, la sentenza considera valido ed efficace il recesso esercitato senza il rispetto del termine minimo di preavviso previsto dalla legge (o dal contratto), subordinando tuttavia l'efficacia del recesso alla scadenza del termine convenzionalmente pattuito o di quello minimo di sei mesi stabilito dall'art. 27 comma 7 l. 27 luglio 1978, n. 392.
Il Tribunale di Modena, evidenziata la "novità" del contratto risultante per effetto della rinnovazione tacita della locazione ad uso non abitativo non disdettata alla scadenza dei primi dodici anni, trae da tale qualificazione le rigorose conseguenze che derivano in relazione alla ulteriore durata legale del rapporto. La conclusione raggiunta dal Tribunale merita, tuttavia, di essere confrontata con la ratio sottesa agli artt. 27 ss. l. n. 392 del 1978, nonché di essere verificata alla luce dalla struttura del meccanismo di rinnovazione tacita del contratto ivi contemplato.
Distinzione tra fabbricati rurali a uso "abitativo" e "strumentale"
Cessioni di immobili ad uso abitativo, c.d. regime prezzo-valore e vendita coattiva
Impossibilità di adibire l'immobile all'uso non abitativo convenuto
L'interprete, nel ricostruire la fattispecie tipica del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo, si sofferma sulla pronuncia della Corte di cassazione ai sensi della quale la dichiarazione di inagibilità di un immobile, locato per uso scolastico, determina la nullità del contratto stesso per impossibilità dell'oggetto, e ne offre, al contempo, una versione ricca di spunti critici con riferimento alla impossibilità dell'oggetto per impossibilità di esercitare nell'immobile l'attività in funzione della quale il contratto è concluso.
La pronuncia dei giudici amministrativi, che, in verità, prescinde dall'esame del merito, avendo dichiarato "sic et simpliciter" l'inammissibilità del ricorso proposto da un'associazione di albergatori avverso la delibera di giunta, con la quale l'ente locale ha aumentato le tariffe TARSU, offre l'occasione per fare il punto sulla tassazione TARSU delle attività alberghiere, le quali, nonostante condividano con i locali destinati ad uso abitativo la medesima categoria, scontano, in concreto, tassazioni assai più onerose.
Prima la Regione Lombardia con legge regionale 3 marzo 2006, n. 6, poi anche la Regione Veneto con legge regionale 30 novembre 2007, n. 32, hanno ritenuto di regolamentare sul proprio territorio l'insediamento e la gestione degli esercizi in cui vengono offerti al pubblico servizi di telefonia, assoggettandoli ad autorizzazione comunale, con il fine evidente di farli coesistere nel modo meno invasivo possibile con il contesto abitativo in cui normalmente si inseriscono.
Se il costruttore vende l'immobile abitativo dopo il decorso di quattro anni dall'ultimazione, infatti, la cessione è esente, per cui scatta la limitazione del diritto alla detrazione. Vengono quindi alla luce le criticità dell'attuale disciplina, che "obbliga" l'impresa all'applicazione del pro rata e, ai fini della rettifica della detrazione, considera ammortizzabili anche i fabbricati merce.
., dopo aver enunciato le principali acquisizioni della dottrina e della giurisprudenza sulla natura e la funzione del certificato di abitabilità (oggi, di agibilità) degli immobili ad uso abitativo, analizza le teorie che inquadrano la mancata consegna di tale certificato nell'ambito del vizio del contratto o dell'inadempimento del venditore e esamina le differenti ricostruzioni dottrinali e giurisprudenziali sulla tipologia di inadempimento e sulle norme codicistiche applicabili. Giunge, così, alla conclusione per cui risulta fondamentale la valutazione del giudice, adito in sede di condanna per l'inadempimento del contratto preliminare o di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, sull'interesse concreto delle parti che avevano sottoscritto il preliminare alla consegna del predetto certificato al momento della stipula del definitivo.
Locazioni di immobili ad uso non abitativo ed indennità per la perdita di avviamento
In materia di locazioni di immobili ad uso non abitativo, la sentenza della Corte di cassazione n. 20435 del 2008 conferma un trend interpretativo ormai consolidato volto a riconnettere l'indennità supplementare per la perdita di avviamento commerciale prevista dal comma 2 dell'art. 34 l. n. 392 del 1978 non alla cessazione del contratto di locazione, ma alla identità delle due attività, quella svolta da precedente e quella del nuovo conduttore, sempre ché tra l'una e l'altra non intercorra un periodo temporale superiore ad un anno.
La simulazione dell'uso abitativo transitorio in frode alla legge
Secondo l'attuale orientamento della Cassazione, "una casa" non è "una casa", se non sia "idonea" ad uso abitativo. Successivamente, la legge stessa è intervenuta a proclamare questo principio. La legge successiva, pur non menzionando il requisito dell'idoneità, non lo ha espunto, poiché essa presuppone comunque implicitamente tale requisito. Pertanto, anche oggi, se la casa posseduta non è "idonea", la sua presenza non impedisce l'ottenimento o la reiterazione dell'agevolazione.
La sanatoria della morosità del conduttore, prevista dallart. 55 l. 27.07.1978, n. 392, per le locazioni di immobili urbani per uso abitativo trova applicazione anche nel procedimento ordinario introdotto autonomamente dal locatore, mentre, in considerazione della sua finalità di esaurire il giudizio del merito della controversia, è inammissibile quando, instaurato il procedimento speciale per convalida, il giudizio prosegue, previo mutamento del rito, per lesame dellopposizione dellintimato.
Il leasing abitativo torna ad essere competitivo strumento di finanziamento
A seguito delle modifiche alla fiscalità del leasing abitativo, tale operazione torna ad essere uno strumento di finanziamento per l'acquisto degli immobili fiscalmente competitivo rispetto ad altre forme (in particolare rispetto al mutuo) e si rende pertanto opportuno analizzarne i riflessi tributari, sia sotto il profilo delle imposte d'atto - esaminando la portata delle modifiche introdotte dalla legge di stabilità 2011 - sia sotto il profilo dell'IVA e delle imposte dirette.
Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, dando avvio al processo di federalismo fiscale municipale, ha introdotto, all'art. 3, una modalità di tassazione dei redditi relativi ai fabbricati ad uso abitativo, nell'ottica della semplificazione e della deburocratizzazione. La nuova disposizione emanata prevede anche forti elementi volti a scoraggiare il fenomeno degli affitti "in nero", fornendo agli enti locali un'opportunità per perseguire l'obiettivo dell'autonomia finanziaria.
Uno di questi riguarda le pertinenze che possono beneficiare di questo regime a condizione che siano concesse in locazione congiuntamente all'immobile abitativo. In particolare non è prevista una limitazione del numero delle pertinenze che possono beneficiare del nuovo regime fiscale a condizione, però, che sussista effettivamente un rapporto pertinenziale.
Il regime della cedolare secca rappresenta una modalità alternativa di tassazione dei redditi fondiari relativi a fabbricati abitativi locati ad uso abitativo da persone fisiche, che per conseguenza, deve essere in qualche modo manifestata all'Amministrazione finanziaria, affinché quest'ultima possa monitorare la correttezza degli adempimenti, la debenza (o meno) dell'imposta di registro, oltre che le formalità da osservare in sede di registrazione del contratto di affitto. Le modalità di esplicitazione della scelta sono state illustrate dall'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E del 2011, ma sembrano necessari ulteriori chiarimenti, anche per uniformare il comportamento dei vari Uffici.
L'ordinanza appare significativa poiché fornisce un'interpretazione dell'art. 6, comma 3, della I. n. 392/1978 alla luce della successiva I. n. 431/1998, la quale prescrive la forma scritta per il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo.
Le modalità per l'inserimento negli atti catastali della sussistenza del requisito di ruralità, fermo restando il classamento originario degli immobili rurali ad uso abitativo, verranno stabilite con il medesimo decreto ministeriale.
L'art. 13, comma 14-bis, del D.L. n. 201/2011, ha attribuito al Ministro dell'economia il potere di stabilire le modalità per l'inserimento negli atti catastali della sussistenza del requisito di ruralità, fermo restando il classamento originario degli immobili rurali ad uso abitativo.
Con una pronuncia innovativa, la Suprema Corte ha affermato l'operatività della prelazione di cui all'art. 38 l. 27 luglio 1978, n. 392 anche nelle ipotesi di vendita all'asta, all'interno di un giudizio di scioglimento della comunione, di un immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, superando così il precedente orientamento che escludeva la possibilità per il conduttore di esercitare il diritto di prelazione in caso di vendita forzata dell'immobile, non ricorrendo, in tale circostanza, il requisito fondamentale della volontarietà dell'alienazione.
., s.r.l.) che conducono terreni, e per la determinazione forfetaria del reddito (25% dei ricavi), per le cd. società di commercializzazione, mentre il decreto ''crescita-bis'' ha precisato, per le stesse società agricole, che non costituisce distrazione dall'esercizio esclusivo delle attività agricole la locazione, il comodato e l'affitto di fabbricati ad uso abitativo, nonché di terreni e di fabbricati ad uso strumentale alle attività agricole, a condizione che la locazione o l'affitto siano marginali rispetto all'attività agricola.
Limiti all'applicazione del prezzo valore sull'acquisto ed immediata cessione di pertinenza di fabbricato abitativo
Premessi cenni sulla evoluzione della disciplina civilistica e fallimentare dei preliminari immobiliari, l'A. condivide la soluzione adottata dalla decisione annotata ed approfondisce la problematica nascente dalla necessità di coordinamento, in tema di contratti preliminari relativi a fabbricati destinati a futuro uso abitativo ancora in fase di costruzione al momento della dichiarazione di fallimento del costruttore, tra la norma che prescrive il regime di continuazione del rapporto pendente (art. 72, ottavo comma, l. fall.) e quella che detta il regime speciale di cui all'art. 72 bis.
Cessione d'azienda e successione nel contratto di locazione ad uso non abitativo
Il Collegio partenopeo dopo aver premesso che relativamente alle locazioni di immobili non adibiti ad uso abitativo la valutazione dell'inadempimento è rimessa alle regole generali di cui all'art. 1455 c.c., ha ritenuto il pagamento mediante bonifico bancario idoneo e sufficiente ad escludere la mora del debitore nel pagamento dei canoni scaduti ed ha condannato la locatrice appellata alla restituzione del locale.
Nel ripercorrere il testo dell'articolata motivazione della decisione delle Sezioni unite, la nota condivide il "dictum" circa il significato da attribuire all'art. 13, 1 comma, L. n. 431/1998, quale norma che individua una ipotesi di simulazione relativa del contratto di locazione per uso abitativo, ma dissente dalla conclusione circa la insanabilità della invalidità determinata dalla mancata registrazione del patto dissimulato e, più in generale, del contratto di locazione.
Il contrasto all'evasione nel comparto delle locazioni ad uso abitativo. Il binomio validità-registrazione tra crisi istituzionale e dialettica costituzionale
Le agevolazioni IRPEF [Imposta sul reddito delle persone fisiche] per il "leasing" abitativo
La nuova detrazione fiscale per il "leasing" abitativo, prevista dalla Legge di stabilità 2016, ha portato con sè diverse problematiche interpretative che soltanto recentemente sono state risolte dal Notariato ed Assilea. Le conclusioni raggiunte, tuttavia, necessitano ancora di una conferma da parte dell'Amministrazione finanziaria. Nelle more, è comunque opportuno prendere atto di tali chiarimenti dottrinali, soprattutto quelli concernenti i requisiti per accedere all'agevolazione e la durata della stessa.
IVA agevolata e costruzione di fabbricati ad uso abitativo
Accademia della crusca
