La Regione concorre a garantire, nel quadro del sistema di sicurezza sociale, la tutela della salute del cittadino; - ravvisa nel servizio sanitario nazionale, articolato a livello regionale, con finalità preventive, curative e riabilitative, un tipo di intervento fondamentale in tale sistema e istituisce le unità sanitarie locali; - predispone strumenti di intervento e di controllo nei luoghi di lavoro e negli aggregati abitativi a fini igienici, profilattici ed antinfortunistici; - elabora ed attua la programmazione ospedaliera nell'ambito di una politica regionale di piano, coordinando e controllando l'attività delle case di cura private; - promuove la gestione democratica degli organismi di base; - cura l'attuazione di un efficiente servizio di assistenza sociale.
La Regione concorre a garantire, nel quadro del sistema di sicurezza sociale, la tutela della salute del cittadino; ravvisa nel servizio sanitario nazionale, articolato a livello regionale, con finalità preventive, curative e riabilitative, un tipo di intervento fondamentale di tale sistema e istituisce le unità sanitarie locali; predispone strumenti di intervento e di controllo nei luoghi di lavoro e negli aggregati abitativi a fini igienici, profilattici e antinfortunistici; elabora e attua la programmazione ospedaliera nell'ambito di una politica regionale di piano, disciplinando e controllando l'attività delle case di cura private; promuove la gestione democratica degli organismi di base; cura l'attuazione di un efficiente servizio di assistenza sociale, con particolare riguardo ai minorati, inabili e invalidi.
Con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro della sanità, sentito il Consiglio sanitario nazionale, sono fissati e periodicamente sottoposti a revisione i limiti massimi di accettabilità delle concentrazioni e i limiti massimi di esposizione relativi ad inquinanti di natura chimica, fisica e biologica e delle emissioni sonore negli ambienti di lavoro, abitativi e nell'ambiente esterno.
L'aliquota IVA ridotta del 10%, prevista dal punto n. 127-undecies) della Tabella A - Parte III - del d.p.r. n. 633/1972 per le cessioni di immobili abitativi, trova applicazione in particolare per le cessioni di case di abitazione non di lusso effettuate nei confronti di soggetti che non sono in possesso dei requisiti necessari per l'acquisto della "prima casa", per le assegnazioni ai soci, in proprietà o in godimento, di "seconde" case da parte di cooperative edilizie o di consorzi di cooperative e per le cessioni di porzioni o di interi fabbricati "Tupini", diversi dalle case di abitazione, ancorché non ultimati ma purché permanga l'originaria destinazione, effettuate dalle stesse imprese costruttrici.
Detraibile l'imposta assolta sugli immobili abitativi da concedere in leasing
L'argomento viene trattato nei seguenti aspetti: il leasing di immobili abitativi tra cessioni di beni e prestazioni di servizi (Renato Dagostino); leasing e immobili a destinazione abitativa (Giovanni Luca Cezza, Nicoletta Mazzitelli); IVA, leasing di immobili abitativi e "simmetrie detrazione-imposizione IVA" (RL).
La normativa speciale lombarda per gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, che nel suo nucleo fondamentale risale al 1996, è stata modificata dalla l.r. n. 12/2005 e dalla l.r. n. 20/2005. Si espongono di seguito i principali contenuti della disciplina attuale, ponendo attenzione anche ad alcuni profili problematici afferenti la successione delle norme nel tempo ed il loro rapporto con il dettato costituzionale.
Viene, infatti, valutata l'applicabilità dell'art. 9 d.m. n. 1444/1968 a tipologie di interventi edilizi che trovano nella legislazione regionale una disciplina in parte difforme da quella statale: il recupero del sottotetto ai fini abitativi con sopraelevazione del fabbricato esistente e la ricostruzione dell'edificio in seguito a demolizione.
Con la decisione in epigrafe la IV sezione del Consiglio di Stato affronta il tema del recupero a fini abitativi dei sottotetti degli immobili esistenti alla luce delle ultime modifiche apportate alla disciplina regionale in materia dalla legge della regione Lombardia 27 dicembre 2005, n. 20. In particolare, i giudici di Palazzo Spada si soffermano sul concetto di "ristrutturazione edilizia", nel quale l'intervento di recupero in esame è ricompresso ope legis, individuando i limiti della possibilità di sopraelevare in funzione della creazione di volumi c.d. "tecnici" in quanto funzionali al godimento della costruzione principale.
Proroga dell'aliquota del 10 per cento per le manutenzioni ordinarie e straordinarie degli edifici abitativi privati; modifiche alla gestione del credito in fase di accesso alla liquidazione di gruppo; detrazione dell'imposta sulle prestazioni alberghiere per favorire il "turismo congressuale"; fatturazione elettronica delle forniture alle pubbliche amministrazioni. Sono queste, oltre alla riformulazione del regime di franchigia, le poche novità in materia di IVA contenute nel disegno di legge Finanziaria 2008 presentato dal Governo.
Sull'operazione in esame non esplica effetto la previsione di indetraibilità oggettiva dell'imposta relativa ai fabbricati abitativi.
Applicabile il pro rata per la vendita di immobili abitativi costruiti da oltre quattro anni
L'affermazione dell'Agenzia delle entrate, secondo cui la cessione di immobili abitativi costruiti da più di quattro anni, essendo esente da IVA, comporta l'applicazione del pro-rata, anche nel caso in cui operi la norma transitoria contenuta nel c.d. decreto Visco (art. 35, comma 9, del d.l. n. 223/2006) che esonera il contribuente dalla rettifica della detrazione IVA, è conforme alle vigenti disposizioni e va quindi condivisa. Si condivide, inoltre, anche l'affermazione secondo cui le attività di vendita esente ed imponibile non sono separabili, in quanto non configurano diverse attività d'impresa.
La Cassazione fa il punto sui criteri per individuare i fabbricati rurali, sia abitativi sia strumentali all'esercizio dell'attività agricola, in particolare concentrandosi sui caratteri distintivi di questi ultimi, attraverso una linea interpretativa che risulta nella specie favorevole alla cooperativa agricola ricorrente. I possibili sviluppi del contenzioso in punto vanno ipotizzati tenendo presenti le indicazioni che sul tema ha fornito l'Agenzia del territorio, non coincidenti con quelle della Suprema Corte.
Soluzioni per le imprese che svolgono l'attività di cessione di immobili abitativi
Assonime e Agenzia delle Entrate spiegano il leasing immobiliare e la cessione di fabbricati abitativi
L'Assonime, nella circolare n. 3 del 2011, illustra le modifiche recate dalla legge di stabilità, sia per quanto concerne la cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici, sia per quanta attiene alla nuova disciplina del leasing immobiliare. L'Agenzia delle Entrate interviene, con la circolare n. 12/E del 2011 solo sul secondo aspetto, specificando che i contratti di leasing redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata devono essere registrati in termine fisso. Questa interpretazione non è condivisa dall'Assonime, secondo cui i contratti di leasing sono soggetti a registrazione solo in caso d'uso anche se redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Il regime della cedolare secca rappresenta una modalità alternativa di tassazione dei redditi fondiari relativi a fabbricati abitativi locati ad uso abitativo da persone fisiche, che per conseguenza, deve essere in qualche modo manifestata all'Amministrazione finanziaria, affinché quest'ultima possa monitorare la correttezza degli adempimenti, la debenza (o meno) dell'imposta di registro, oltre che le formalità da osservare in sede di registrazione del contratto di affitto. Le modalità di esplicitazione della scelta sono state illustrate dall'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E del 2011, ma sembrano necessari ulteriori chiarimenti, anche per uniformare il comportamento dei vari Uffici.
Le modifiche contenute nel "decreto liberalizzazioni" in materia di deroghe al criterio dell'esenzione per locazioni e cessioni di fabbricati abitativi si sono limitate ad estendere agli "alloggi sociali" il regime di imponibilità su opzione, previsto nell'edilizia abitativa convenzionata, per le locazioni di durata non inferiore a quattro anni e per le cessioni successive alla locazione. È inoltre consentito separare anche le cessioni, tra esenti e imponibili, al fine della determinazione del pro rata di indetraibilità, sicché il costruttore può arrivare a suddividere la sua impresa in quattro attività: 1) cessione esente di fabbricati abitativi; 2) cessione imponibile di altri fabbricati; 3) locazione esente di fabbricati abitativi; 4) locazione imponibile di altri fabbricati.
Ai fini dell'applicazione dell'IMU sperimentale nel settore dell'agricoltura, la circolare n. 3/DF del 2012 ha fornito alcune precisazioni con particolare riferimento alle agevolazioni applicabili ai terreni agricoli, che il legislatore ha riservato ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali con propria posizione previdenziale, possessori e al tempo stesso conduttori dei terreni destinati all'esercizio dell'attività agricola, nonché alla disciplina dei fabbricati rurali, dal momento che I'IMU si rivolge a tutti i possessori di immobili, quindi anche agli imprenditori agricoli in possesso di fabbricati rurali abitativi e strumentali.
Il coordinamento tra le modifiche alle cessioni di immobili abitativi esenti IVA e l'agevolazione dell'imposta di registro
La pronuncia costituisce lo spunto per riflettere sull'ambito applicativo della disciplina agevolativa, la cui verifica è ulteriormente sollecitata dalle modifiche alla disciplina delle cessioni dei fabbricati abitativi esenti IVA, che costituiscono il fondamento sul quale si fonda la "ratio" dell'agevolazione ai fini dell'imposta di registro.
Ai fini del computo della superficie per la spettanza dell'agevolazione la Cassazione osserva che ciò che rileva è la astratta utilizzabilità ai fini abitativi della superficie, mentre è irrilevante la definizione di volumetria o superficie con permanenza di persone prevista invece ai fini urbanistico-edilizi. Pur avendo ineccepibilmente motivato la propria decisione su una questione prettamente "tecnica", relativa cioè all'accertamento della consistenza della superficie utile e, su un piano più strettamente giuridico, su cosa si dovesse intendere per superficie utile, i giudici effettuano anche un richiamo, del tutto superfluo, all'abuso del diritto, che sempre più spesso, nella giurisprudenza, sembra assumere il ruolo di "arma segreta" da sfoderare per capovolgere le sorti di qualsiasi conflitto, anche quando ciò, come nel caso in esame, appare del tutto fuori luogo.
Nell'intento di favorire un settore in crisi, come quello edilizio, il legislatore introduce un regime di opzione per l'imposizione che consente alle imprese di costruzione o di recupero di fabbricati abitativi di assoggettare a Iva anche le cessioni effettuate oltre il quinquennio dalla ultimazione della costruzione o dell'intervento, con indubbi riflessi positivi sui meccanismi di detrazione dell'imposta assolta sugli acquisti relativi alla esecuzione dell'operazione. Restano in ogni caso esenti da Iva le cessioni di fabbricati di civile abitazione, diversi da quelli destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008, effettuate da imprese che non hanno costruito o recuperato i fabbricati stessi. Vengono semplificati anche i regimi di imponibilità/esenzione relativi alle cessioni di fabbricati strumentali per natura, nel senso che le cessioni effettuate dalle imprese di costruzione o di recupero nei cinque anni dalla ultimazione della costruzione o dell'intervento sono obbligatoriamente soggette a Iva, mentre le cessioni effettuate da imprese di costruzione/recupero oltre il quinquennio e quelle poste in essere da imprese diverse da quelle di costruzione/recupero sono soggette a Iva a condizione che nel relativo atto la parte cedente manifesti espressamente l'opzione per l'imposizione. Il meccanismo del "reverse charge" viene esteso a tutte le cessioni di fabbricati soggette Iva a seguito di opzione per l'imposizione, purché il cessionario sia un soggetto passivo d'imposta. I profili pratici della nuova disciplina, le cui norme e i cui principi sono di seguito specificati, sono rinvenibili nelle fattispecie passate in rassegna nella tabella-tassazioni riportata in calce.
A seguito delle modifiche normative, le imprese costruttrici o che hanno effettuato specifici interventi edilizi su immobili abitativi possono optare per l'applicazione dell'Iva anche dopo cinque anni dall'ultimazione dei lavori. Ulteriori modifiche hanno riguardato i fabbricati strumentali per natura, in quanto l'applicazione dell'Iva non dipende più dalla posizione in cui si trova il soggetto acquirente (privato, impresa che non detrae l'Iva, e così via). Inoltre anche in questo caso il termine dal fine lavori e stato "allungato" a cinque anni. Lo studio pone particolare attenzione all'esame della fase transitoria, cioè al momento di passaggio dalle precedenti alle nuove regole e all'eventuale percezione di acconti con l'obbligo di anticipata fatturazione. Il passaggio da un regime di esenzione ad un regime che prevede l'imponibilità (opzione Iva per le cessioni di immobili abitativi) avrebbe potuto teoricamente dare luogo ad una detassazione quasi integrale dell'atto di trasferimento. La situazione paradossale sarebbe stata generata dall'esenzione ai fini Iva degli acconti (decorsi cinque anni) e dall'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa all'atto della cessione. Il Notariato propone una soluzione che appare in grado di sopperire al "vuoto" normativo di cui d.P.R. n. 131/1986. Infatti quest'ultimo non prevede la possibilità di "frazionare" la stessa operazione avendo riguardo alla percezione di uno o più acconti prima del trasferimento dell'immobile. Lo studio toma poi ad esaminare alcuni punti che non presentano profili di novità, come la disciplina degli atti sottoposti a condizione sospensiva, la nozione di impresa costruttrice, la determinazione dell'aliquota Iva applicabile alle pertinenze, avendo riguardo, tra l'altro, alle recenti novità per i trasferimenti dei c.d. posti auto Tognoli.
Importanti novità operative per l'imposta sul valore aggiunto: un nuovo regime delle locazioni e delle cessioni di fabbricati, che di fatto annulla le modifiche del 2006, ma che determina anche regole specifiche, come l'esenzione per la locazione dei fabbricati non abitativi, salva opzione esercitabile da chiunque. Per le imprese di costruzione scompare la rettifica del pro-rata sull'invenduto o sul locato, essendo per loro ammessa la scelta dell'imponibilità su cessioni e locazioni. Con l'attuazione della delega arriverà anche l'IVA di gruppo europea, cioè la considerazione del gruppo come unico soggetto di imposta, senza fatturazione per cessioni o prestazioni tra le società aderenti. E per la quasi totalità dei contribuenti arriva l'IVA per cassa, che consente di posticipare l'esigibilità del tributo alla riscossione della fattura, rinviando con analogo criterio la detrazione sugli acquisti del soggetto aderente al gruppo, ma non per il cliente che riceva la fattura con l'indicazione di adesione a questo regime. Nel reddito di impresa debutta la durata minima virtuale per la deduzione del leasing, a prescindere dalla durata contrattuale, e si apre la possibilità di girare a perdita i crediti di modesta entità o prescritti, mentre si conclude l'annosa questione della deducibilità dell'IRAP [imposta regionale sulle attività produttive] nella sua componente del costo del lavoro. A regime questa rilevante parte del tributo è componente negativo del reddito di impresa, mentre un'ulteriore norma sul diritto di rimborso per il credito non prescritto ha consentito alla Corte Costituzionale di ritenere superato il problema, anche se i fondi per questi rimborsi non sono previsti da nessuna disposizione di spesa.
La rilevanza della oggettiva distinzione tra locali ''commerciali'' e locali ''abitativi'' ai fini della utilizzabilità delle prove acquisite
A motivo della varietà degli strumenti di tutela apprestati dalla normativa fiscale in tema di accessi domiciliari, risulta determinante la corretta individuazione e qualificazione (che, peraltro, l'organo ispettivo ha la necessità di operare preventivamente) dei luoghi in cui si dovrà eseguire un intervento di carattere ispettivo e quindi la oggettiva distinzione tra locali adibiti esclusivamente all'esercizio dell'attività economica, locali utilizzati promiscuamente per le esigenze connesse all'attività esercitata e a fini abitativi, e luoghi diversi dai precedenti, prevalentemente identificabili con l'abitazione del contribuente.
Si rende cioè applicabile alla cessione dell'unità pertinenziale la disciplina astrattamente riferibile agli immobili abitativi, indipendentemente dal tipo di tassazione in concreto applicato o applicabile al bene principale. Può quindi accadere che la cessione della pertinenza sia soggetta a Iva, imponibile o esente, a fronte di una cessione del bene principale, precedente o contestuale, fuori del campo applicativo dell'Iva, oppure che la cessione della pertinenza sia esente da Iva a fronte di una cessione dell'abitazione imponibile allo stesso tributo o viceversa.
Le modifiche apportate in tema di pignoramenti "esattoriali" dal D.L. n. 69/2013 (decreto "del fare"), allo stesso modo di quelle previste in tema di rateazione, sono volte a recepire gli effetti della crisi economica che sta colpendo duramente famiglie e imprese e, a tal fine, si inseriscono nella direzione di valorizzare le necessità dei debitori, rappresentate per le famiglie dai bisogni abitativi primari, per le imprese dall'esigenza di garantire, per quanto possibile, la continuità aziendale. Gli interventi interessano i pignoramenti sia mobiliari che immobiliari, con particolare riguardo al procedimento di vendita, alla cessazione dell'efficacia del pignoramento, alle disposizioni particolari sui beni pignorabili, al pignoramento dei crediti verso terzi, ai limiti di pignorabilità dell'abitazione principale, all'iscrizione di ipoteca e all'assegnazione dell'immobile allo Stato. Le modifiche sembrano in parte muoversi nella direzione giusta, poiché occorre sempre evitare di dare segnali di tolleranza verso l'inosservanza dell'obbligo di pagare le imposte, con alcuni "azzardi" i cui effetti dovranno essere attentamente ponderati all'atto pratico.
In tale ambito appare di particolare interesse sistematico (oltre che pratico) la disciplina prevista, inizialmente in via transitoria ed ora a regime, per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria di immobili abitativi. L'aliquota del 10% è prevista subordinatamente al rispetto di una serie di condizioni al di fuori della Tabella A, parte III allegata al D.P.R. n. 633/1972, generando così qualche problema di coordinamento con disposizioni ivi incluse che presentano parziali ambiti di sovrapposizione. Il contributo interpretativo dell'Agenzia delle entrate, con la risoluzione n. 25/E del 2015, si focalizza su un aspetto tanto specifico quanto di ampio interesse e che aveva già sollevato incertezze tra gli operatori del settore, tale essendo la quantificazione del valore dei "beni significativi" allorquando, come sovente accade, un contratto di appalto racchiuda in sé la fornitura degli stessi.
Questo il principio affermato dalla "sentenza" della Corte di cassazione "n. 4580 del 2015", che ha il pregio di fornire una "ragionevole interpretazione" in ordine ad una fattispecie (diffusa soprattutto nell'ambito degli immobili abitativi o di proprietà di privati) potenzialmente idonea ad "utilizzazioni distorsive".
Viene poi analizzato l'intervento di costituzione di un "villaggio" per i sinti promosso dal Comune di Venezia, che si pone come una "terza via" tra l'assimilazione e l'esclusione, mettendone in luce punti di forza e limiti e interrogando si sulla sua capacità reale di fornire una risposta efficace ai bisogni abitativi espressi dai membri di questa minoranza etnica.
La deduzione per l'acquisto di immobili abitativi nuovi destinati alla locazione
Il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 8 settembre 2015 fornisce le modalità di attuazione della deduzione IRPEF [Imposta sul reddito delle persone fisiche] spettante in, relazione al costo sostenuto per l'acquisto di immobili abitativi destinati alla locazione da parte degli acquirenti. La norma intende agevolare lo "smaltimento" degli immobili invenduti e posseduti dai costruttori.
Accademia della crusca
