Si considerano in ogni caso tenute a propria disposizione, se non locate per almeno sei mesi nel periodo di imposta, le unità immobiliari ad uso di abitazione ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa. Il reddito di tali unità immobiliari, fermo restando per una di esse a scelta del contribuente l'aumento di un terzo di cui al comma 3, è aumentato del 300 per cento, salvo il disposto del comma 2. Si considerano ad alta tensione abitativa i comuni con popolazione superiore a 300 mila abitanti secondo i dati pubblicati dall'Istituto centrale di statistica per l'anno 1980 e i comuni confinanti nonché i comuni compresi nelle aree individuate con i criteri e le modalità previsti dall'articolo 13 del decreto-legge 23 gennaio 1982, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla legge 25 marzo 1982, n. 94, e successive modificazioni.
Nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche ad edifici esistenti, il contributo afferente al permesso di costruire è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione qualora il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo prevista dall'articolo 18.
Ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli interventi di edilizia abitativa di cui all'articolo 17, comma 1, la regione approva una convenzione-tipo, con la quale sono stabiliti i criteri nonché i parametri, definiti con meccanismi tabellari per classi di comuni, ai quali debbono uniformarsi le convenzioni comunali nonché gli atti di obbligo in ordine essenzialmente a: a) l'indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi; b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione, nonché delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento; c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi; d) la durata di validità della convenzione non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni.
Il contributo di cui al comma 2 può essere concesso con le modalità indicate nello stesso comma, direttamente agli enti e istituti statali, assicurativi e bancari che realizzano interventi nel campo dell'edilizia abitativa che ne facciano richiesta per l'adattamento di alloggi di loro proprietà da concedere in locazione a persone handicappate ovvero ai nuclei familiari tra i cui componenti figurano persone handicappate in situazione di gravità o con ridotte o impedite capacità motorie.
Esamina, poi, distintamente la collocazione dei fabbricati a destinazione abitativa e quelli propriamente strumentali alle attività agricole, svolgendo considerazioni critiche sia su taluni orientamenti dottrinali, sia sulle interpretazioni espresse nella giurisprudenza tributaria, particolarmente quella di merito, in relazione alla disciplina dell'ICI. Infine, l'A. affronta le problematiche inerenti alla nozione e qualificazione di imprenditore agricolo a titolo principale - verificate anche nel quadro della normativa dell'Unione europea - ed i riflessi sul regime specifico dell'ICI.
Sarà possibile fruire del beneficio fiscale anche se il presupposto per fruire dell'agevolazione, costituito dalla destinazione abitativa dell'unità immobiliare, venga ad esistere dopo la completa realizzazione dell'opera; è necessario, però, che la concessione edilizia contenga l'espressa condizione che le opere comportano il cambio di destinazione d'uso dell'immobile.
L'argomento viene trattato nei seguenti aspetti: il leasing di immobili abitativi tra cessioni di beni e prestazioni di servizi (Renato Dagostino); leasing e immobili a destinazione abitativa (Giovanni Luca Cezza, Nicoletta Mazzitelli); IVA, leasing di immobili abitativi e "simmetrie detrazione-imposizione IVA" (RL).
La legge Finanziaria 2007 proroga al 2007 le agevolazioni legate alla detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e all'aliquota IVA per il 10 per cento gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria realizzata su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata. Con la stessa legge, la disciplina propria della "detrazione del 36 per cento" viene estesa - con modifiche e per quanto compatibile - ad una serie di acquisti e interventi che hanno come comune denominatore il risparmio energetico. Una risposta ad una interrogazione parlamentare ha nel frattempo fornito alcuni chiarimenti sul tema dell'indicazione in fattura della manodopera impiegata.
"La casa è il mio mondo" (I migranti e la questione abitativa)
La configurabilità dello stato di necessità nelle ipotesi problematiche di necessità economica e abitativa
I proprietari che si succedono nel godimento di una medesima unità abitativa sono infatti considerati dai Giudici torinesi come proprietari esclusivi e non comproprietari e dunque fra gli stessi non opera la solidarietà passiva verso il Condominio per i contributi condominiali dovuti, ma a ciascuno spetta, ai sensi dell'art. 1123 c.c., il pagamento in proporzione al valore della propria proprietà.
L'acquisto di due immobili destinati a costituire un'unica unità abitativa non osta al beneficio "prima casa"
L'aliquota IVA ridotta del 10 per cento, temporaneamente prevista dall'art. 7 della legge n. 488/1999, per le prestazioni di servizi consistenti in interventi di manutenzione ordinaria e/o straordinaria di fabbricati a prevalente destinazione abitativa, non è applicabile alle prestazioni in subappalto.
In particolare, trovano conferma empirica le assunzioni relative all'incidenza positiva di alcuni importanti variabili relative al fabbisogno di investimento e alla sostenibilità del debito contratto (tra cui la densità abitativa e il livello dei tributi propri), mentre la dimensione relativa della Regione e il Pil pro-capite presentano un impatto negativo. I risultati confermano anche la rilevanza delle variabili riconducibili al debt mix e allo stock di debito storico: come era ragionevole attendersi, un più elevato debito sanitario riduce la capacità di ricorrere al debito per finanziare gli investimenti negli altri settori di intervento regionale e un maggiore debito accumulato nel passato fa registrare, a parità di condizioni, più alti livelli di debito corrente.
Il problema casa: dalla necessità abitativa di vocazione locale all'esigenza di sicurezza strutturale di competenza statale
Lo testimonia la non felice idea governativa di fare fronte all'esigenza abitativa mediante decreto-legge. Pur riconoscendo la buona intenzione di provvedere in merito, si rimane perplessi a pensare di risolvere il problema casa, saltando a piè pari per le necessarie e preventive consultazioni con tutti i livelli di governo del territorio deputati alla pianificazione, anzi alla (co) pianificazione. Si coglie l'occasione per evidenziare l'esigenza di affrontare tali problemi alla luce della riforma del titolo V, parte II, della Costituzione, con particolare riguardo al principio di collaborazione tra gli enti e al rispetto della valorizzazione delle autonomie locali. La crisi delle autonomie locali. Casa propria di abitazione: bene primario.
La finalità dichiarata è quella di promuovere misure per il rilancio dell'economia e per il sostegno del settore edilizio, mediante interventi finalizzati al miglioramento della qualità architettonica, energetica ed abitativa, per preservare e riqualificare il patrimonio edilizio esistente nel rispetto dell'ambiente e dei beni storici culturali e paesaggistici e nel rispetto della normativa sismica, nonché per razionalizzare e contenere il consumo del territorio. La scelta di fondo del legislatore regionale massimizza il ruolo dei Comuni abruzzesi i quali sono i protagonisti della piena operatività della legge che necessita della intermediazione di un apposito atto deliberativo da adottarsi entro il termine perentorio stabilito, peraltro già prorogato al 30 aprile 2010.
Nessun limite di durata né di misura del corrispettivo incontra invece la stipulazione di contratti di locazione abitativa destinati a soddisfare esigenze abitative solo transitorie (art. 26, lett. a). A fronte di tale rigida distinzione normativa, nella prassi è frequente il ricorso alla simulazione relativa del contratto (art. 1414, secondo comma, c.c.) per la realizzazione di finalità elusive del regime vincolistico. La prova della natura simulata dell'uso abitativo transitorio dichiarato nel contratto di locazione deve essere fornita dalla parte che agisca in giudizio per ottenere l'esatta determinazione del canone e la restituzione delle somme pagate in eccedenza. Nel caso di specie il contratto dissimulato di locazione abitativa effettivamente primaria, stipulato per un canone e una durata non corrispondenti a quelli legali, è illecito per contrasto con l'art. 79, l. n. 392/1978: il conduttore può quindi dimostrare il carattere fittizio della clausola sulla transitorietà dell'uso anche tramite testi e presunzioni, ai sensi dell'art. 1417 c.c. Nel solco di un consolidato orientamento, la Cassazione ribadisce la necessità della prova dell'accordo delle parti sulla diversa destinazione d'uso della res locata ai fini dell'applicazione dell'equo canone al contratto, ravvisando l'accordo simulatorio nella condivisa consapevolezza di entrambe le parti sull'effettiva destinazione primaria del bene, desunta da una serie di indici inequivocabili. Sotto questo profilo la sentenza si riallaccia ai più moderni principi europei in materia di formazione dell'accordo e conclusione del contratto: anche in assenza di una piena reciprocità dialogica delle manifestazioni del consenso, un accordo può evincersi da comportamenti delle parti univocamente concludenti nel senso della destinazione abitativa stabile e primaria dell'immobile. Secondo la Cassazione, la fittizia pattuizione di un uso transitorio al fine di eludere le prescrizioni imperative della legge sull'equo canone integra gli estremi di una "simulazione relativa in frode alla legge". L'esplicito richiamo al negozio fraudolento può essere inteso come significativo indice di una precisa tendenza giurisprudenziale ad estendere il regime probatorio agevolato del contratto dissimulato illecito (art. 1417 c.c.) anche a fattispecie di violazione indiretta delle norme inderogabili della l. n. 392/1978. In ultima analisi, l'ampliamento di tutela del conduttore si giustifica in ragione della rilevanza costituzionale del diritto alla casa di abitazione, alla cui protezione si ispira la disciplina vincolistica della legge sull'equo canone.
Con la nota del 26 febbraio 2010 l'Agenzia del territorio, attraverso un'approfondita analisi della normativa vigente, confuta il principio affermato dalle Sezioni Unite secondo il quale l'esclusione dall'applicazione dell'ICI sui fabbricati rurali deve ritenersi condizionata al fatto che l'immobile interessato sia stato iscritto nel Catasto fabbricati come rurale, con l'attribuzione della categoria catastale A/6, qualora si tratti di unità abitativa, ovvero D/10, in caso di immobile strumentale alle attività agricole. La difformità tra la tesi "liberale" sposata dall'Amministrazione e la posizione della Corte di cassazione potrebbe generare una nuova stagione di contenzioso tra Comuni e contribuenti.
L'ordinanza del Tribunale di Salerno offre lo spunto per una rassegna dei principi in tema di successione nel rapporto di locazione abitativa della casa familiare ai sensi dell'art. 6, legge 392/78, ove si prevede la sorte del rapporto nei casi cessazione dell'unità della famiglia ed in relazione ai diversi tipi di vincoli, di fatto o di diritto tra i coniugi conviventi. La Corte Costituzionale con sentenza n. 404 del 7 aprile 1988 ha ampliato l'ambito di tutela di coloro che restano nell'appartamento, prevedendo anche i casi di convivenza more uxorio, di separazione di fatto tra coniugi, e di separazione di conviventi di fatto quando via sia prole naturale. Il caso risolto dal Tribunale di Salerno concerneva un caso di separazione consensuale tra coniugi, che tuttavia niente avevano disposto quanto alla successione nel contratto di locazione dell'abitazione familiare. Conseguentemente nel procedimento di opposizione di terzo alla convalida di sfratto per morosità pronunciata nei confronti dell'altro coniuge conduttore che aveva abbandonato la casa familiare, il Tribunale ha avuto modo di affermare il principio, ritenuto condivisibile, della necessità di una espressa pattuizione scritta in ordine alla successione nel rapporto locativo, restando escluso che la cessione possa verificarsi per facta concludentia in considerazione della necessità di forma ad substantiam, di cui all'art. 1, comma 4, legge n. 431/1998.
L'articolo ripercorre la "storia" dell'edilizia residenziale pubblica in Italia, soffermandosi in modo particolare sugli aspetti innovativi e sulle criticità dell'approccio prescelto di recente dal legislatore con il piano nazionale dell'edilizia abitativa ed i relativi programmi integrati di promozione di edilizia residenziale e di riqualificazione urbana, rispetto ai quali occorre chiedersi fino a che punto l'interesse pubblico giustifichi la concessione di diritti edificatori in capo ai soggetti realizzatori.
L'esame delle risposte dell'Agenzia delle entrate in materia di IVA sugli immobili, rese nel corso di "Telefisco 2011", fornisce l'occasione per approfondire, con un approccio operativo, le questioni sorte, a seguito della riforma del 2006, in merito alle cessioni di immobili a destinazione abitativa, per i quali l' IVA si applica come imposta sui consumi finali anche nei confronti di imprese che hanno, per specifico oggetto della loro attività , il " trading" di tali tipologie di fabbricati. Il regime di esenzione IVA che caratterizza le vendite di tali immobili ha, infatti, l'effetto di costringere alla rettifica della detrazione dell'imposta, essendo oltretutto esclusa la facoltà di separare l' attività della cessione di abitazioni esente da quella di cessione di abitazioni imponibile e non consentita l'indetraibilità "specifica" rispetto al pro rata generale.
La violazione dell'onere di forma nella locazione abitativa
Le modifiche contenute nel "decreto liberalizzazioni" in materia di deroghe al criterio dell'esenzione per locazioni e cessioni di fabbricati abitativi si sono limitate ad estendere agli "alloggi sociali" il regime di imponibilità su opzione, previsto nell'edilizia abitativa convenzionata, per le locazioni di durata non inferiore a quattro anni e per le cessioni successive alla locazione. È inoltre consentito separare anche le cessioni, tra esenti e imponibili, al fine della determinazione del pro rata di indetraibilità, sicché il costruttore può arrivare a suddividere la sua impresa in quattro attività: 1) cessione esente di fabbricati abitativi; 2) cessione imponibile di altri fabbricati; 3) locazione esente di fabbricati abitativi; 4) locazione imponibile di altri fabbricati.
Secondo la Corte di cassazione, la vendita infraquinquennale dell'immobile agevolato comporta sempre la decadenza dai benefici fiscali salvo che non si sia proceduto, entro l'anno successivo, all'acquisto di una quota di proprietà su altro immobile quantitativamente tale da consentire l'effettiva destinazione abitativa in base alle regole della comunione. Una linea interpretativa, quella inaugurata dalla Suprema Corte, che lascia aperti forti dubbi sulla concreta portata della soglia di "significatività" al di sotto della quale è preclusa la conservazione delle agevolazioni.
Il costruttore, insomma, aveva l'onere di provvedere a trasferire all'acquirente dell'unità abitativa anche il posto auto, tanto che il rapporto pertinenziale sopravviveva anche dopo la cessione dell'area a terzi, come rapporto reale attraverso il quale il proprietario acquisiva il diritto reale d'uso del parcheggio. Poi qualcosa è cambiato....
Vendita dell'immobile e prelazione "abitativa"
Ad esse si sono abbinate le esigenze del comparto agricolo, integralmente recepite per i terreni incolti, i piccoli appezzamenti coltivati per autoconsumo e i fabbricati rurali, sia a destinazione abitativa che strumentale. L'estensione della moratoria ha toccato anche gli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa e gli alloggi degli IACP. La sospensione è giustificata dall'esigenza di procedere alla revisione dell'imposizione fiscale sugli immobili, che comprenderà anche la TARES, e dovrà tra l'altro riconsiderare l'articolazione della potestà impositiva a livello statale e locale, e la possibile deducibilità, ai fini della determinazione del reddito d'impresa, dell'IMU relativa agli immobili utilizzati per attività produttive.
La "Commissione tributaria" provinciale di "Lecce", con la "sentenza n. 227" del "2013", torna sull'applicazione della TARSU [Tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani interni] alle strutture alberghiere, riproponendo la tesi per cui, limitatamente alla "parte abitativa" delle stesse, debba applicarsi la "medesima tariffa" deliberata per le abitazioni. L'assunto è criticabile, perché le Commissioni tributarie non possono sostituirsi al Comune e imporre l'applicazione di "più misure tariffarie" alle diverse "zone" di cui si compone una "medesima utenza", considerato inoltre che l'ammontare della tassa si correla all'"attitudine media ordinaria" dell'"immobile" a produrre rifiuti.
Non rientra negli ambiti sottratti all'applicazione della condizione di reciprocità l'acquisto immobiliare, benché detto acquisto possa avere quale motivo un'esigenza abitativa dell'acquirente. Il contratto stipulato dallo straniero incapace ai sensi dell'art. 16 delle disposizioni preliminari al codice civile è nullo. Resta al contraente che abbia confidato in buona fede nella validità del contratto la possibilità di esperire l'azione di responsabilità precontrattuale contro lo straniero incapace ai sensi dell'art. 1338 c.c. ove ne ricorrano i presupposti.
Nel frattempo, la "Corte costituzionale espunge" dall'ordinamento un "meccanismo sanzionatorio" di tipo "civilistico" delle "violazioni" tributarie relative ai "contratti" di "locazione" abitativa che aveva sollevato dubbi di legittimità sin dalla sua introduzione. La pronuncia della Consulta, pur fondandosi sul difetto di delega, consente di ritenere che l'eventuale riproposizione delle disposizioni dichiarate illegittime non resisterebbe ad uno scrutinio di costituzionalità pieno.
Legittimo il mantenimento degli effetti delle sanzioni per mancata registrazione dei contratti di locazione abitativa?
Locazione abitativa e patto occulto di maggiorazione del canone
Traendo spunto da una recente pronuncia a sezioni unite della Corte di Cassazione, il contributo affronta la problematica questione della sorte dei patti aumentativi del canone risultante dal contratto di locazione abitativa scritto e registrato, contestuali alla conclusione di quest'ultimo e non a propria volta registrati. Gli AA. si soffermano, in particolare: (i) sui rapporti fra violazione di norme tributarie e nullità civilistiche; (ii) sulle proposte esegetiche finora avanzate da dottrina e giurisprudenza in relazione all'art. 13, comma 1, l. n. 431/1998; (iii) sulla soluzione da ultimo adottata dalle sezioni unite, le quali hanno sancito la nullità insanabile di tali patti.
Dall'allegato 4/1, che contiene il "Principio contabile applicato concernente la programmazione di bilancio" " per effetto delle recenti modifiche intervenute con il decreto del 20 maggio 2015 (pubblicato in G.U. il 12 giugno 2015, n. 134) ", si profila, in ordine al documento in parola, una diversa configurazione a seconda della dimensione abitativa dellente interessato. In particolare, l'allegato prevede " con maggiori chiarimenti forniti ora dal decreto citato " un DUP semplificato per gli enti con popolazione fino ai 5 mila abitanti. Il contributo si sostanzia in una estrapolazione e sintesi di alcune parti più ampie trattate nella monografia dedicata al piano esecutivo di gestione e responsabili di servizio in uscita per la Maggioli editore.
Locazione abitativa e forma scritta
Le Sezioni Unite, sposando la concezione funzionale della forma, affermano che il contratto di locazione abitativa non redatto per iscritto debba ritenersi nullo. in particolare, ritengono che la violazione dell'obbligo di forma comporti di regola la nullità assoluta del contratto e, in via d'eccezione, ove il rapporto di fatto sia stato "imposto" dal locatore, la nullità relativa di protezione. Ammettono cosi la configurabilità nel nostro ordinamento di una nullità virtuale, assoluta e relativa, per violazione di un obbligo formale. L'analisi della pronuncia dà conto dell'impatto sulla problematica delle novità legislative introdotte dalla Legge di Stabilità del 2016 che, sostituendo l'art. 13, comma 5, L. n. 431/1998, ha eliminato ogni riferimento al rapporto di locazione di fatto imposto dal locatore, spostando l'attenzione, nell'ottica di un più incisivo contrasto all'evasione fiscale, dalia forma scritta alla registrazione del contratto.
Accademia della crusca
