Con un'articolata serie di passaggi argomentativi, la Corte di Cassazione ha sostenuto che, nel caso di locazione di immobile ad uso non abitativo, l'offerta formale di riconsegna dell'immobile locato, seppur condizionata alla liquidazione dell'indennità di avviamento, può essere considerata idonea a costituire in mora il locatore che l'abbia ingiustificatamente rifiutata e può altresì servire a sollevare il conduttore non solo dal risarcimento del maggior danno, ma anche dal dovere di corrispondere i canoni successivi all'offerta stessa di riconsegna, in virtù del principio "inadimplenti non est adimplendum". Ponendo l'accento sull'interdipendenza sostanziale e funzionale che caratterizza gli adempimenti a cui locatore e conduttore sono reciprocamente tenuti, nella fase conclusiva del rapporto, il giudice di legittimità ha ribadito la necessità di tutelare l'esercizio dell'attività commerciale attraverso il riconoscimento dell'indennità di avviamento anche per un periodo in cui il pagamento del canone di locazione è stato considerato inesigibile in ragione di un utilizzo generalizzato dell'eccezione d'inadempimento che deve, tuttavia, essere sottoposto ad una più attenta verifica critica, anche alla luce del rapporto tra norme e principi che la Corte pone a fondamento della propria decisione.
Nel ripercorrere il testo dell'articolata motivazione della decisione delle Sezioni unite, la nota condivide il "dictum" circa il significato da attribuire all'art. 13, 1 comma, L. n. 431/1998, quale norma che individua una ipotesi di simulazione relativa del contratto di locazione per uso abitativo, ma dissente dalla conclusione circa la insanabilità della invalidità determinata dalla mancata registrazione del patto dissimulato e, più in generale, del contratto di locazione.
Il contrasto all'evasione nel comparto delle locazioni ad uso abitativo. Il binomio validità-registrazione tra crisi istituzionale e dialettica costituzionale
Le agevolazioni IRPEF [Imposta sul reddito delle persone fisiche] per il "leasing" abitativo
La nuova detrazione fiscale per il "leasing" abitativo, prevista dalla Legge di stabilità 2016, ha portato con sè diverse problematiche interpretative che soltanto recentemente sono state risolte dal Notariato ed Assilea. Le conclusioni raggiunte, tuttavia, necessitano ancora di una conferma da parte dell'Amministrazione finanziaria. Nelle more, è comunque opportuno prendere atto di tali chiarimenti dottrinali, soprattutto quelli concernenti i requisiti per accedere all'agevolazione e la durata della stessa.
IVA agevolata e costruzione di fabbricati ad uso abitativo
In materia di prestazioni di servizi dipendenti da contratto di appalto relativo alla costruzione di fabbricati ad uso prevalentemente abitativo, il beneficio dell'aliquota IVA ridotta al 4% va riconosciuto anche nel caso in cui i cespiti, che l'impresa costruttrice abbia realizzato secondo i dettami della normativa IVA e destinati alla vendita, non rimangano inutilizzati fino al momento dell'alienazione, ma vengano "medio tempore" impiegati per finalità commerciali. Appare, infatti, decisiva in conformità all'agevolazione fruita la effettiva destinazione alla vendita e il mantenimento della finalità a soddisfare le esigenze abitative. Tale soluzione, manifestata dalla sentenza della Commissione tributaria regionale Puglia n. 715/2016, appare condivisibile, in quanto coerente con la "ratio legis" della disposizione agevolativa in questione. La pronuncia, poi, si mostra conforme alla giurisprudenza tributaria di legittimità ed alla prassi amministrativa.
Nell'ambito della giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, ad oggi prevale l'orientamento secondo cui in tema di locazione d'immobili destinati ad uso non abitativo, la previsione contrattuale di canoni d'importo differenziato nel corso del tempo si appalesa legittima solo laddove l'aumento sia collegato ad un vantaggio del conduttore ancorato a parametri predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio contrattuale, pena altrimenti la violazione della previsione d'invariabilità del canone in costanza di rapporto se non nei limiti circoscritti dell'art. 32, L. n. 392 del 1978 con conseguente nullità della sua pattuizione ai sensi dell'art. 79 della L. n. 392 del 1978. Detto orientamento è apprezzabile perché prendendo atto di un problema interpretativo che è stato talvolta affrontato e diversamente risolto dalla giurisprudenza nel corso degli anni, mostra di voler condividere una lettura in termini causali della sanzione di nullità di cui all'art. 79 della L. n. 392/1978; infatti, non ogni pattuizione o clausola contrattuale che prevede un incremento del valore reale del canone dovuto dovrà essere dichiarata nulla, ma solamente quella che risulti essere priva di causa.
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