L'ordinanza appare significativa poiché fornisce un'interpretazione dell'art. 6, comma 3, della I. n. 392/1978 alla luce della successiva I. n. 431/1998, la quale prescrive la forma scritta per il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo.
L'orientamento giurisprudenziale consolidato, partendo da una interpretazione meramente letterale delle disposizioni, esclude la prelazione del conduttore di immobile ad uso non abitativo nell'ipotesi di vendita in blocco per mancanza di identità tra bene locato e bene venduto. L'ipotesi si verificherebbe sia nella vendita di un edificio "da cielo a terra" sia nella vendita di un complesso di beni considerati dalle parti come un immobile diverso dalla somma di quelli ceduti. Da altra prospettiva, sulla base di una interpretazione sistematica e assiologica, si giunge ad ammettere che la vendita in blocco non comporta automaticamente l'esclusione della prelazione del conduttore poiché se l' edificio o il complesso di beni è divisibile non ci sono ostacoli ad esercitare la prelazione soltanto sulla parte locata, se vi è una pluralità di conduttori, come nel caso concreto, si esercita la prelazione congiuntamente e quindi sull'intero blocco come da previsione normativa.
Le modalità per l'inserimento negli atti catastali della sussistenza del requisito di ruralità, fermo restando il classamento originario degli immobili rurali ad uso abitativo, verranno stabilite con il medesimo decreto ministeriale.
I sostenitori di tale orientamento ritengono che, il discrimine imperniato sulla richiesta di un titolo abitativo sia dettato per far fronte all'esigenza di contrastare l'abusivismo edilizio. Inoltre, a sostegno di tale corrente di pensiero viene osservato, come l'acquirente di un immobile "sulla carta" , si trovi in una situazione similare, se non potenzialmente più pregiudizievole, di quella in cui si trova l'acquirente dell'immobile ex art. 1, 1° co., lett. d, per cui una sua esclusione dalle garanzie del credito risulterebbe irragionevole e contraria all'art. 3 Cost. Vi è anche chi, pur riconoscendo i punti critici del decreto, sottolineati dai fautori del secondo orientamento, ritiene, allo stato attuale della normativa, comunque inapplicabile la tutela de qua ai beni non corrispondenti alla fattispecie delineata dall'art. 1, 1° co., lett. d (e di conseguenza validi i contratti aventi ad oggetto immobili "sulla carta"). c) La decisione. Il giudice di legittimità adotta l'ultima posizione descritta. La Cassazione, pur riconoscendo i profili di criticità del decreto, ritiene che la linea sopra descritta abbia una mera portata definitoria e che i contratti ad effetti reali, differiti aventi ad oggetto immobili "sulla carta" siano validi, ma non soggetti alle garanzie del d.lg. 20.6.2005, n. 122. La Suprema Corte non esclude la sussistenza di un dubbio di legittimità costituzionale di tale distinzione, ma non lo ritiene rilevante nel caso di specie ed asserisce che tale dubbio non può essere superato per via interpretativa, ma solo risolto da una pronuncia della Corte costituzionale.
L'art. 13, comma 14-bis, del D.L. n. 201/2011, ha attribuito al Ministro dell'economia il potere di stabilire le modalità per l'inserimento negli atti catastali della sussistenza del requisito di ruralità, fermo restando il classamento originario degli immobili rurali ad uso abitativo.
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