La cedolare secca sugli affitti, applicabile già con riferimento al periodo d'imposta 2011, sostituisce tutti i tributi diretti ed indiretti applicati in ragione della stipula di contratti di affitto su immobili adibiti ad uso abitativo (IRPEF, imposta di registro ed imposta di bollo). L'imposta sostitutiva, prevista nella misura del 19% per i canoni relativi ai contratti a canone concordato e del 21% per tutti gli altri contratti di locazione di immobili adibiti a civile abitazione, si presenta come un regime opzionale, da esercitare secondo le modalità che saranno stabilite tramite provvedimento dell'Agenzia delle Entrate. La scelta di entrare o meno nella tassazione sostitutiva dipende, ovviamente, dall'ammontare di reddito complessivo dichiarato tenendo conto delle disposizioni di abbattimento della base imponibile, applicabili specialmente con riferimento ai contratti a canone concordato.
Il leasing abitativo torna ad essere competitivo strumento di finanziamento
A seguito delle modifiche alla fiscalità del leasing abitativo, tale operazione torna ad essere uno strumento di finanziamento per l'acquisto degli immobili fiscalmente competitivo rispetto ad altre forme (in particolare rispetto al mutuo) e si rende pertanto opportuno analizzarne i riflessi tributari, sia sotto il profilo delle imposte d'atto - esaminando la portata delle modifiche introdotte dalla legge di stabilità 2011 - sia sotto il profilo dell'IVA e delle imposte dirette.
Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, dando avvio al processo di federalismo fiscale municipale, ha introdotto, all'art. 3, una modalità di tassazione dei redditi relativi ai fabbricati ad uso abitativo, nell'ottica della semplificazione e della deburocratizzazione. La nuova disposizione emanata prevede anche forti elementi volti a scoraggiare il fenomeno degli affitti "in nero", fornendo agli enti locali un'opportunità per perseguire l'obiettivo dell'autonomia finanziaria.
Uno di questi riguarda le pertinenze che possono beneficiare di questo regime a condizione che siano concesse in locazione congiuntamente all'immobile abitativo. In particolare non è prevista una limitazione del numero delle pertinenze che possono beneficiare del nuovo regime fiscale a condizione, però, che sussista effettivamente un rapporto pertinenziale.
Il regime della cedolare secca rappresenta una modalità alternativa di tassazione dei redditi fondiari relativi a fabbricati abitativi locati ad uso abitativo da persone fisiche, che per conseguenza, deve essere in qualche modo manifestata all'Amministrazione finanziaria, affinché quest'ultima possa monitorare la correttezza degli adempimenti, la debenza (o meno) dell'imposta di registro, oltre che le formalità da osservare in sede di registrazione del contratto di affitto. Le modalità di esplicitazione della scelta sono state illustrate dall'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E del 2011, ma sembrano necessari ulteriori chiarimenti, anche per uniformare il comportamento dei vari Uffici.
La legge di conversione del D.L. n. 70/2011 ("decreto sviluppo") ha inserito una disposizione secondo cui, per il riconoscimento della ruralità degli immobili, è possibile presentare (entro il 30 settembre 2011) una domanda di variazione della categoria catastale per l'attribuzione della categoria A/6 per gli immobili rurali ad uso abitativo o della categoria D/10 per quelli ad uso strumentale; alla domanda va allegata un'autocertificazione del possesso, in via continuativa a decorrere dal quinto anno antecedente alla domanda, dei requisiti di ruralità. Entro il 20 novembre 2011 l'Agenzia del territorio potrà convalidare la certificazione e riconoscere l'attribuzione della categoria catastale richiesta. La novella introdotta dalla legge di conversione è stata per certi versi un'occasione perduta nell'ottica del necessario riallineamento tra normativa positiva ed elaborazioni giurisprudenziali, che valorizzano un collegamento automatico tra le categorie catastali A/6 o D/10 ed i fabbricati rurali.
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