La simulazione dell'uso abitativo transitorio in frode alla legge
La prova della natura simulata dell'uso abitativo transitorio dichiarato nel contratto di locazione deve essere fornita dalla parte che agisca in giudizio per ottenere l'esatta determinazione del canone e la restituzione delle somme pagate in eccedenza. Nel caso di specie il contratto dissimulato di locazione abitativa effettivamente primaria, stipulato per un canone e una durata non corrispondenti a quelli legali, è illecito per contrasto con l'art. 79, l. n. 392/1978: il conduttore può quindi dimostrare il carattere fittizio della clausola sulla transitorietà dell'uso anche tramite testi e presunzioni, ai sensi dell'art. 1417 c.c. Nel solco di un consolidato orientamento, la Cassazione ribadisce la necessità della prova dell'accordo delle parti sulla diversa destinazione d'uso della res locata ai fini dell'applicazione dell'equo canone al contratto, ravvisando l'accordo simulatorio nella condivisa consapevolezza di entrambe le parti sull'effettiva destinazione primaria del bene, desunta da una serie di indici inequivocabili. Sotto questo profilo la sentenza si riallaccia ai più moderni principi europei in materia di formazione dell'accordo e conclusione del contratto: anche in assenza di una piena reciprocità dialogica delle manifestazioni del consenso, un accordo può evincersi da comportamenti delle parti univocamente concludenti nel senso della destinazione abitativa stabile e primaria dell'immobile. Secondo la Cassazione, la fittizia pattuizione di un uso transitorio al fine di eludere le prescrizioni imperative della legge sull'equo canone integra gli estremi di una "simulazione relativa in frode alla legge". L'esplicito richiamo al negozio fraudolento può essere inteso come significativo indice di una precisa tendenza giurisprudenziale ad estendere il regime probatorio agevolato del contratto dissimulato illecito (art. 1417 c.c.) anche a fattispecie di violazione indiretta delle norme inderogabili della l. n. 392/1978. In ultima analisi, l'ampliamento di tutela del conduttore si giustifica in ragione della rilevanza costituzionale del diritto alla casa di abitazione, alla cui protezione si ispira la disciplina vincolistica della legge sull'equo canone.
Secondo l'attuale orientamento della Cassazione, "una casa" non è "una casa", se non sia "idonea" ad uso abitativo. Successivamente, la legge stessa è intervenuta a proclamare questo principio. La legge successiva, pur non menzionando il requisito dell'idoneità, non lo ha espunto, poiché essa presuppone comunque implicitamente tale requisito. Pertanto, anche oggi, se la casa posseduta non è "idonea", la sua presenza non impedisce l'ottenimento o la reiterazione dell'agevolazione.
Con riferimento all'art. 7, D.L. n. 551/1988 (che dispone, al comma 1 la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo alla scadenza del periodo transitorio sino al 31 dicembre 1989, prevedendo inoltre, al comma 2, che, per il periodo di sospensione, la somma dovuta al locatore, ai sensi dell'art. 1591 c.c., sia pari all'ultimo canone corrisposto aumentato del 100%), la percezione, da parte del locatore, dell'aumento del canone così disposta ex lege è condizionata alla previa offerta al conduttore dell'indennità di avviamento. All'esito di tale offerta il conduttore, versando in mora nella restituzione della casa locata, può scegliere se percepire l'indennità e restituire l'immobile (così rinunziando agli effetti della sospensione legale) ovvero conservarne la detenzione sino alla cessazione dell'effetto sospensivo, corrispondendo, in tal caso, il doppio del canone al locatore.
Il vero problema, in seno a questultima prospettiva, è quello della individuazione del termine di durata dellassegnazione, da rinvenirsi, secondo un primo orientamento, tenendo conto del titolo di base che giustifica la detenzione dellimmobile abitativo, cioè loriginario contratto di comodato: ciò conduce a ritenere che lassegnatario deve subire gli effetti del recesso ad nutum, previsto a favore del comodantedallart. 1810 c.c. Altro orientamento, allopposto, ha stabilito che "il titolo di godimento del bene è costituito dal provvedimento di assegnazione della abitazione nella casa familiare", ritiene che è nella disciplina di questultimo "che deve collocarsi ogni problema di determinazione del termine finale, e non invece nelloriginario rapporto di comodato, [...], che è del tutto superato dalla successiva vicenda giuridica che ha interessato lo stesso bene". In altre parole, la particolare destinazione dellimmobile a casa familiare permea di per sé il contratto di comodato, il quale è, per definizione tipologica (art. 1803 c.c.), connaturato ad un uso particolare. In questo articolato contesto, sono intervenute, nel 2004, le Sezioni Unite , le quali dapprima hanno escluso "una funzionalizzazione assoluta del diritto di proprietà" a tutela di diritti fondati sulla "solidarietà coniugale", e, dallaltro, hanno negato che la individuazione del termine finale del godimento possa individuarsi nella disciplina del titolo contrattuale preesistente. Esso deve, piuttosto, ravvisarsi nella valutazione dello specifico uso dellimmobile: emerge, così, la nozione di casa familiare intesa quale habitat domestico, goduto non già dai membri della famiglia in quanto persone fisiche, ma in quanto siano espressione di una "comunità domestica", che assurge ad ente. Ciò premesso, le Sezioni Unite hanno enucleato due distinte ipotesi. Se il termine finale risulta espressamente ed univocamente determinato nel contratto, esso rileva in quanto tale ai fini della restituzione della casa al comodante. Se, invece, il comodato è precario, la "marcata specificità" della casa familiare consente di individuare, fatta salva lapplicabilità dellart. 1809, co. 2, c.c., "un termine implicito", strettamente correlato alla "destinazione impressa allimmobile".
La sanatoria della morosità del conduttore, prevista dallart. 55 l. 27.07.1978, n. 392, per le locazioni di immobili urbani per uso abitativo trova applicazione anche nel procedimento ordinario introdotto autonomamente dal locatore, mentre, in considerazione della sua finalità di esaurire il giudizio del merito della controversia, è inammissibile quando, instaurato il procedimento speciale per convalida, il giudizio prosegue, previo mutamento del rito, per lesame dellopposizione dellintimato.
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