Per i contratti di locazione di immobili urbani destinati al soddisfacimento di esigenze abitative stabili e primarie, stipulati o rinnovati nella vigenza della l. n. 392/1978, trova applicazione lo speciale regime normativo c.d. dell'equo canone che garantisce un'ampia tutela del diritto del conduttore ad una stabile abitazione soprattutto grazie alla previsione imperativa di una durata minima del rapporto e di una misura massima del canone (art. 79, primo comma). Nessun limite di durata né di misura del corrispettivo incontra invece la stipulazione di contratti di locazione abitativa destinati a soddisfare esigenze abitative solo transitorie (art. 26, lett. a). A fronte di tale rigida distinzione normativa, nella prassi è frequente il ricorso alla simulazione relativa del contratto (art. 1414, secondo comma, c.c.) per la realizzazione di finalità elusive del regime vincolistico. La prova della natura simulata dell'uso abitativo transitorio dichiarato nel contratto di locazione deve essere fornita dalla parte che agisca in giudizio per ottenere l'esatta determinazione del canone e la restituzione delle somme pagate in eccedenza. Nel caso di specie il contratto dissimulato di locazione abitativa effettivamente primaria, stipulato per un canone e una durata non corrispondenti a quelli legali, è illecito per contrasto con l'art. 79, l. n. 392/1978: il conduttore può quindi dimostrare il carattere fittizio della clausola sulla transitorietà dell'uso anche tramite testi e presunzioni, ai sensi dell'art. 1417 c.c. Nel solco di un consolidato orientamento, la Cassazione ribadisce la necessità della prova dell'accordo delle parti sulla diversa destinazione d'uso della res locata ai fini dell'applicazione dell'equo canone al contratto, ravvisando l'accordo simulatorio nella condivisa consapevolezza di entrambe le parti sull'effettiva destinazione primaria del bene, desunta da una serie di indici inequivocabili. Sotto questo profilo la sentenza si riallaccia ai più moderni principi europei in materia di formazione dell'accordo e conclusione del contratto: anche in assenza di una piena reciprocità dialogica delle manifestazioni del consenso, un accordo può evincersi da comportamenti delle parti univocamente concludenti nel senso della destinazione abitativa stabile e primaria dell'immobile. Secondo la Cassazione, la fittizia pattuizione di un uso transitorio al fine di eludere le prescrizioni imperative della legge sull'equo canone integra gli estremi di una "simulazione relativa in frode alla legge". L'esplicito richiamo al negozio fraudolento può essere inteso come significativo indice di una precisa tendenza giurisprudenziale ad estendere il regime probatorio agevolato del contratto dissimulato illecito (art. 1417 c.c.) anche a fattispecie di violazione indiretta delle norme inderogabili della l. n. 392/1978. In ultima analisi, l'ampliamento di tutela del conduttore si giustifica in ragione della rilevanza costituzionale del diritto alla casa di abitazione, alla cui protezione si ispira la disciplina vincolistica della legge sull'equo canone.
LA. conclude richiamando i possibili rimedi, fra cui ulteriori proposte di legge a tutela delle detenute madri(in particolare lultimo disegno di legge, presentato al Senato) nonché alcune soluzioni abitative diverse dalla struttura carceraria, che già sono state adottate a livello locale nel tentativo di risolvere il problema della presenza di bambini dietro le sbarre.
La soluzione appare condivisibile in quanto la fruizione della disciplina relativa alla prima casa ad una pluralità di unità catastali si articola nella dimostrazione della pertinenzialità rispetto all'unità "base" e dell'utilizzo congiunto di più unità abitative come propria dimora principale.
La sanatoria per le sole morosità abitative: il contrappeso di un carico non più esistente
Il mutamento del quadro normativo, conseguente alla l. n. 431 del 1998, rende in realtà la limitata applicazione della sanatoria della morosità alle locazioni abitative il contrappeso di un carico non più esistente.
L'ordinanza, resa all'esito di un ricorso ex art. 700 c.p.c. in corso di causa, esamina la possibilità di disporre coattivamente l'ampliamento di una servitù di passaggio, in ipotesi di fondo non intercluso, quando l'ampliamento di detta servitù non risponda ad esigenze dell'agricoltura o dell'industria, ma alle esigenze abitative di un disabile. Valutata la sussistenza dei presupposti di ammissibilità della domanda cautelare atipica, il Tribunale di Catanzaro, aderendo all'interpretazione dell'art. 1052 c.c. fatta dalla Corte costituzionale, costituisce una servitù di passaggio con mezzi meccanici su un'area di proprietà condominiale e a favore di un immobile adibito a civile abitazione - con antistante area di parcheggio - di proprietà esclusiva di un disabile con ridotta capacità motoria.
La Suprema Corte, proseguendo nel suo indirizzo giurisprudenziale favorevole al contribuente, precisa che anche agli immobili classificati catastalmente nelle categorie non abitative va applicato tale regime impositivo ed a tal fine possono essere utilizzati tutti gli opportuni metodi tecnico-matematici per la determinazione della base imponibile.
La Corte di cassazione dà il via libera ai benefici «prima casa» anche in presenza di alloggi già posseduti purché inidonei a soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente. E' questa l'importante novità segnata dall'ordinanza n. 100 del 2010 con cui viene confermata, nonostante la mutata formulazione dell'attuale testo normativo, la validità di una interpretazione soggettiva inaugurata e radicatasi con riguardo alla previgente disciplina. Una linea interpretativa, quella confermata dalla Suprema Corte, che trova un ulteriore avallo nella recente elaborazione giurisprudenziale e getta lunghe ombre sulla correttezza di una univoca e più che decennale prassi applicativa.
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